Alienação fiduciária de imóvel: quem paga o IPTU?

O alicerce da questão

O setor imobiliário vem passando constantemente por impactos financeiros, que têm agitado os ânimos no segmento. E um dos temas relevantes envolve as instituições financeiras e empresas que realizam contratos de alienação fiduciária de imóvel. A problemática nessa situação é a pretendida responsabilização pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, por parte de inúmeros Municípios. Afinal, quem paga essa dívida?

Isso porque, com a crise que alcançou o Brasil nos últimos anos, muitos bancos e empresas tiveram um crescimento no recebimento de ações judiciais para cobrança do IPTU. Nesse sentido, o banco era figurado como devedor do imposto de propriedades financiadas, sobretudo naqueles onde houve a formalização de contrato de alienação fiduciária de imóvel.

Essa responsabilização tributária decorre da existência do contrato de alienação fiduciária de imóvel. Nesse contexto, o devedor, ou fiduciante, tem como escopo o recebimento de um crédito, dando o bem imóvel como garantia. Isso implica na concessão temporária da propriedade resolúvel de coisa imóvel[1], conforme estabelecido pela Lei nº 9.514/1997.

Sendo assim, após a celebração do contrato de alienação fiduciária de imóvel, ocorre o desdobramento da posse entre o fiduciante e o fiduciário. Portanto, é conferido ao credor a posse indireta e ao devedor a posse direta do bem imóvel. A constituição da propriedade fiduciária se dá mediante registro do contrato que lhe serve de título no Cartório competente.

Entendendo a legislação na alienação fiduciária de imóvel

Assim, pautando-se no conceito de propriedade resolúvel/posse indireta, os municípios responsabilizam as instituições financeiras pelo pagamento do IPTU. Nessa modalidade de contrato ocorre a transferência da posse/propriedade para o fiduciário.

A legislação estabelece que o contribuinte do imposto é proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título[2]. No entanto, a Lei nº 9.514/1997  atribuiu ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do bem imóvel até a quitação do débito, o que garante, sendo este o fundamento utilizado pelos Municípios, a responsabilização dos Bancos ao pagamento do IPTU.

Sendo constantemente demandadas no Poder Judiciário, as Instituições Financeiras se viram obrigadas a contestar tais cobranças. Sobretudo porque inúmeras vezes não houve a efetiva transferência da propriedade/posse ao credor fiduciário.

[1] Art. 22 da Lei 9.514/1997.

[2] Ar. 34 do Código Tributário Nacional.

Embora ocorra averbação da matrícula da realização contratual, tal anotação decorre de mero formalismo previsto pela legislação. Assim, tal ato não é suficiente para atribuir a responsabilidade pelo pagamento do tributo ao credor fiduciário.

As empresas têm obtido êxito no Poder Judiciário[1], visto que o mero credor fiduciário não pode ser considerado contribuinte do imposto. Isso porque ele não detém a propriedade, tampouco posse do bem imóvel. A alienação fiduciária de imóvel é, na verdade, um negócio jurídico no qual o devedor transfere a propriedade resolúvel de um bem como garantia do cumprimento das avenças contratuais.

Tal propriedade é também conhecida como “propriedade fiduciária”, Trata-se de um direito decorrente do contrato que dá ao credor a garantia de consolidar a propriedade plena do bem alienado, mas apenas se houver inadimplemento contratual pelo devedor.

Convertendo o problema em solução

A propriedade conferida ao credor fiduciário, na verdade, é apenas a garantia oferecida para o cumprimento da obrigação contratual. Assim, não há observação da previsão do art. 1228[2] do Código Civil, uma vez que são indisponíveis ao credor fiduciário os direitos de usar e gozar desta. Porém, enquanto o contrato do negócio fiduciário estiver sendo adimplido corretamente, também não pode reivindicar nem dispor do bem jurídico.

É importante ressaltar, ainda, que a alienação fiduciária de imóvel (Lei nº 9.514/97) prevê que o credor fiduciário só será responsabilizado pelas despesas incidentes, como o IPTU, caso seja imitido na posse deste, isto é, se realmente consolidar no seu patrimônio o imóvel devido ao inadimplemento do devedor fiduciante.

Nota-se, dessa forma, que a nomenclatura “propriedade fiduciária” é questionável, pois na realidade é uma garantia e não um direito real.

Assim, caso os credores fiduciários sejam indevidamente demandados pelos Municípios, entende-se possível a apresentação de defesa visando o afastamento da cobrança, considerando os precedentes do Judiciário.

[3] “AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução Fiscal – IPTU – Exercício de 2016 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Admissibilidade – Ação executiva proposta contra credor fiduciário, que não pode ser responsabilizado por débito relativo ao IPTU – Incidência do disposto nos arts. 26 e 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 – Credor fiduciário que não se enquadra como contribuinte em qualquer das hipóteses do art. 34 do CTN – Posse indireta exercida de forma precária e que não tem por objeto a efetiva aquisição da propriedade – Credor fiduciário que possui domínio meramente resolúvel, sem objetivo de adquirir definitivamente a propriedade do bem e dependente do inadimplemento do contrato pelo devedor para se consolidar – Ilegitimidade passiva ‘ad causam’ configurada – Decisão agravada reformada para acolher a exceção de pré-executividade – Agravo provido.”

(Agravo de Instrumento 2084343-65.2018.8.26.0000; Relator (a): Roberto Martins de Souza; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 21/06/2018.)

“ILEGITIMIDADE PASSIVA – Execução fiscal – IPTU dos exercícios de 2012 a 2014 – Imóvel alienado fiduciariamente à executada – Sujeição passiva do devedor fiduciante, nos termos dos Artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional e o Artigo 27 da Lei 9.514/97 – Precedentes do STJ e desta Corte – Ilegitimidade passiva do credor fiduciário – Exceção de pré-executividade acolhida – Extinção da execução fiscal determinada, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC – Recurso provido.”

(Agravo de Instrumento 2228749-19.2017.8.26.0000; Relator (a): Fortes Muniz; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 02/08/2018)

“Execução Fiscal: – Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU do exercício 2016. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário – Reconhecimento, ao passo que a responsabilidade tributária, nos termos do artigo 27, §8º da Lei nº 5.914/97, recai sobre o devedor fiduciante – Precedentes desta Câmara. Decisão reforma – Dá-se provimento ao recurso.”

(Agravo de Instrumento 2129102-17.2018.8.26.0000; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 31/07/2018)

[4] Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Assim, caso os credores fiduciários sejam indevidamente demandados pelos Municípios, entende-se possível a apresentação de defesa visando o afastamento da cobrança, considerando os precedentes do Judiciário.