A transmissão de imóveis rurais e urbanos e a tributação municipal

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afastou de forma definitiva o cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI com base no chamado valor venal de referência, através do julgamento do Incidente de Demandas Repetitivas nº 2243516-62.2017.8.26.0000.

Isso significa que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo consignou de uma vez por todas, que o Imposto que deve ser pago quando da transmissão de imóveis rurais e urbanos entre vivos, deve ser calculado com base no valor da operação ou com base no valor previsto para cálculo do IPTU.

Isto porque, em muitos Municípios, quando a operação de compra e venda, por exemplo, é levada à registro junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, o contribuinte – que pode ser o vendedor ou comprovador, a depender da legislação municipal – é surpreendido com a cobrança do ITBI calculado sobre valor que não corresponde com o valor da operação.

Por exemplo, muitas vezes, um imóvel negociado por R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) tem o imposto calculado sobre o valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e meio de reais), por ser este segundo o valor de referência, instituído pelo Município exclusivamente para fins de apuração do ITBI.

Contudo, a legislação federal é clara ao determinar que a base de cálculo, ou seja, o valor sobre o qual aplica-se a alíquota correspondente, deve ser o valor venal do bem.

Assim, não há qualquer razoabilidade ao aceitar que o tributo seja cobrado pela Municipalidade com base em valor determinado pela Municipalidade, que não guarda qualquer relação com o valor de venda do bem negociado e levado à registro.

Ao julgar o Incidente de Demandas Repetitivas, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não deixou margem para dúvidas: atribuir base de cálculo diversa do valor venal do imóvel acarreta em ofensa ao princípio da legalidade tributária, previsto pela constituição federal.

Neste ponto, merece destaque que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ainda permitiu que os Municípios utilizem como base de cálculo do ITBI o valor de base de cálculo utilizado para fins de lançamento do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, cuja base de cálculo é justamente o valor venal do imóvel.

Teoricamente, a base de cálculo do IPTU deve corresponder ao valor da transação, haja vista que o valor venal do imóvel é definido pela doutrina jurídica como o preço que o bem pode atingir em situação comum de mercado. Contudo, é certo que ainda é possível que hajam grandes divergência neste sentido.

Em muitos casos, as Municipalidades têm atribuído aos imóveis valores de venda que não coincidem com o real valor de mercado dos bens, o que tem levado os contribuintes a buscarem o Poder Judiciário para revisão dos lançamentos de IPTU, portanto, é importante que o contribuinte se atente com relação à avaliação de seu imóvel antes de realizar o pagamento de tributos que utilizem como parâmetro o valor de venda, quais seja, IPTU e ITBI.

Por fim, cabe ressaltar que há muito tempo discute-se a data do fato gerador do ITBI, contudo, é pacífico o posicionamento dos tribunais no sentido de que apensar pode ser considerado devido na data da transferência do bem junto ao competente cartório de registro de imóveis.

Os Municípios, visando aumentar a arrecadação, costumam realizar o cálculo do ITBI considerando como data do fato gerador a data em foi realizado o negócio jurídico, ou seja, na data em que as partes assinaram o compromisso de compra e venda do imóvel rural ou urbano.

Comumente, o registro junto à matrícula do imóvel ocorre posteriormente, muitas vezes somente após a quitação de todas as parcelas – que podem ser muitas – de modo que, ao realizar a cobrança do imposto, as Prefeituras calculam como se o pagamento estivesse atrasado.

Por exemplo, o compromisso de compra e venda que fora pactuado em junho de 2020 somente foi levado à registro em junho de 2021, oportunidade em que o contribuinte recebeu a cobrança do ITBI já acrescido de multa por atraso de pagamento e juros desde junho de 2020.

Contudo, tal cobrança também é eivada de nulidades já reconhecidas pelo Supremo Tribunal Federal (RE nº 1.294.969), que reafirmou em meados de fevereiro de 2021 sua jurisprudência já anteriormente pacificada para afastar a cobrança do ITBI antes do devido registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Apesar de tais entendimentos relativos à base de cálculo e a data da ocorrência do fato gerador não serem recentes, dificilmente os contribuintes atentam-se a eles e se vêm na obrigação de realizar o pagamento para viabilizar a transferência junto ao competente cartório, contudo, não raramente são lesados pelo pagamento de quantias muito superiores ao efetivamente devido.

Por Mariana Queiroz, sócia na área Tributária do LJD