ITBI: entenda qual é a base de cálculo e evite o pagamento indevido

Conquistar um imóvel próprio é o principal desejo da maioria das pessoas. Tal fato não se dá por acaso: desde o momento em que o homem passou a viver em sociedade, a moradia tornou-se uma necessidade básica. Além disso, a compra de imóveis é uma forma reconhecidamente segura de investimento, mesmo em tempos de crise.

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No Brasil, o panorama de aquisições imobiliárias se desenvolveu expressivamente na última década. Em uma análise simplista, isto se deu em razão do crescimento econômico global, mas principalmente em razão da criação de programas governamentais de moradia que contribuiu, sobremaneira, para alavancar setores da construção civil e da incorporação imobiliária.

O famoso programa federal de moradia popular “Minha casa, minha vida”, por exemplo, fez com que a casa própria deixasse de ser privilégio de poucos e proporcionou a milhares de pessoas a experiência de comprar seu primeiro imóvel. Outra parte da população também se beneficiou do desenvolvimento do mercado para investir e alcançar consideráveis proveitos com a comercialização de imóveis. Em consequência da alta procura, construtoras e incorporadoras foram estimuladas a aumentarem a quantidade de lançamentos, percebendo altos lucros e gerando empregos e renda. 

É certo, porém, que tais setores foram fortemente impactados pela atual crise econômica e por incertezas no campo político, fazendo com que inúmeros investidores amargassem prejuízos por conta deste lamentável cenário.

Mas, se por um lado o setor experimentou período de forte retração, por outro se mostrou resistente à crise e, após longo período em baixa, especialistas observam tímido aquecimento do mercado em determinadas regiões, com a promessa de novas oportunidades de negócios.

De acordo com recente levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), em agosto de 2018 foi registrada a comercialização de 2.581 unidades residenciais novas no interior do Estado, sendo que o resultado é 67,4% superior em comparação às 1.542 unidades comercializadas em julho. Entre agosto de 2017 e julho 2018, o Valor Global de Vendas totalizou R$ 730 milhões, volume 27,1% superior ao registrado no levantamento passado, quando atingiu a marca de R$ 574,5 milhões [1].

Os números acima indicam que o cenário é positivo para quem quer investir, e aqui cabe uma importante ressalva: quem deseja comprar um imóvel deve estar atento à incidência e cobrança do ITBI (imposto que incide sobre a transmissão de bens imóveis), para não recolher valores indevidos.

O alerta é oportuno, caro leitor, uma vez que a prática que vem sendo adotada pelos Municípios no que se refere à apuração do valor a ser utilizado como base de cálculo do mencionado tributo, muitas vezes, não atende à legislação federal e orientação dos Tribunais, o que poderá onerar ainda mais o bolso dos contribuintes.

Cabe explicar que o fato gerador do ITBI é a transmissão de bens imóveis e de direito reais sobre imóveis, exceto os de garantia, assim como a cessão desses direitos, por ato inter vivos e por ato oneroso (art. 156, I da CF e art. 35 do CTN), o que ocorre mediante registro do título de transferência na matrícula (art. 1.245 do CC). O Município que pode cobrar o ITBI é aquele onde está situado o imóvel objeto da transação e o sujeito passivo pode ser tanto o adquirente quanto o transmitente, conforme estiver previsto na lei municipal (geralmente, os contribuintes do ITBI são os adquirentes dos imóveis, tal qual ocorre nos Municípios do Rio de Janeiro e São Paulo, por exemplo).

Feitos os devidos esclarecimentos acerca da figura tributária em análise, convém destacar o principal ponto da controvérsia: qual é o valor que deve ser fixado como base de cálculo para cobrança do tributo?

O Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (art. 38). Valor venal, por sua vez, no caso do ITBI, deve ser entendido como o valor de mercado que consta do registro do instrumento de compra e venda.

Contudo, grande parte dos mais de cinco mil Municípios brasileiros passaram a criar regras específicas e divergentes para fins de definição do valor venal do tributo. Para melhor compreensão do assunto, vamos citar como exemplo o Município de São Paulo que, por meio da Lei nº 11.154/91 (com a redação conferida pela Lei nº 14.256/06), instituiu o Valor Venal de Referência – VVR para estipular a base de cálculo do imposto. Em resumo, o chamado “VVR” era apurado unilateralmente pela Municipalidade com base em informações obtidas por meio de anúncios de venda de imóveis publicados em jornais da região, dentre outros meios de comunicação.

Ocorre que tal forma de apuração de valor venal não possui qualquer amparo em lei e, como se não bastasse, os valores arbitrados pelo Fisco eram muito superiores ao preço da transação (real base de cálculo do tributo). Em razão disso, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo se posicionou colocando fim na discussão e julgou inconstitucional os dispositivos de Lei Municipal que criaram o “VVR”, pacificando a tese no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor efetivo da compra e venda[2], sendo aquele que consta no título de transferência, bem como consignou que nos casos em que o Município discordar dos valores declarados pelo contribuinte, poderá, mediante processo regular, apurar e arbitrar o valor da base de cálculo.

Outro ponto importante que devemos considerar é que o valor venal do IPTU poderá não coincidir, necessariamente, com o valor venal do ITBI. Isto ocorre em razão da possibilidade de o proprietário vender o imóvel abaixo do preço do mercado, hipótese em que o valor da transação (base de cálculo do ITBI) será menor que o valor do imóvel em condições normais de mercado (base de cálculo do IPTU).

Assim, o contribuinte precisa ter cautela e se certificar de que o valor aplicado no cálculo do tributo é, efetivamente, o valor da transação, para que não recolha valor maior do que o efetivamente devido. Ainda, convém lembrar que todos aqueles que foram prejudicados com a aplicação de base de cálculo superior ao valor da transação, poderão pedir a restituição dos valores pagos a maior, dentro do prazo de cinco anos, contados da data do pagamento indevido, mediante o ajuizamento de ação específica.

[1] http://www.secovi.com.br/downloads/pesquisas-e-indices/estudos-do-interior/campinas/estudo-do-mercado-imobiliario-de-campinas-2018.pdf

[2] Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.000, relator Designado Des. Paulo Dimas Mascaretti, j. 25-3-2015.