Com a reforma tributária, regulada pela Lei Complementar n. 214/2015, trazendo mudanças estruturais em diversos setores, poderá implicar também na incidência de Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) nos aluguéis. Para tanto, a Receita Federal empregará instrumentos mais robustos para fiscalização e cruzamento de dados sobre os imóveis, locadores e locatários.
Atualmente, os valores obtidos por meio de aluguéis são considerados somente como renda sujeita a tributação de Imposto de Renda (IR). Todavia, com a reforma tributária a locação passa a ser considerada uma operação onerosa com bens e, portanto, sujeita à CBS (federal) e ao IBS (estadual e municipal). Muito embora não se tenha definido ainda quais serão as alíquotas a receita bruta da locação tende a onerar significativamente o setor imobiliário.
Para que o locador, pessoa física ou jurídica, seja tributado é necessário o cumprimento cumulativo de dois requisitos: 1) recebimento de aluguéis acima de R$240.000,00 de receita bruta no ano calendário anterior, e; 2) receita originada da locação de mais de 03 (três) imóveis. Outra hipótese para a tributação é o locador receber mais de R$288.000,00 de aluguel no próprio ano-calendário independentemente da quantidade de imóveis locados. Caso o locador tenha picos de receita e possuir mais de 4 (quatro) imóveis alugados, o enquadramento para a contribuição será aplicada nos meses que os valores recebidos ultrapassarem o limite de R$24.000,00. As holdings patrimoniais familiares também passarão a ser contribuintes.
Outra novidade é o emprego pela Receita Federal de instrumentos fiscalizatórios que centralizarão e cruzarão informações sobre os imóveis: matrícula, titularidade, endereço, IPTU, IR, dados bancários e PIX. Isso significa que a incompatibilidade de informações entre dados do locatário e do locador poderão ser identificadas pela Receita Federal e impostas sanções, dentre as quais destaca-se: multa para o locador de 75% do valor não declarado, acrescido de juros e correção monetária e, multa para o locatário de até 20% sobre os valores omitidos. A transferência do contrato pelo locador para o nome de um familiar não é uma alternativa válida, ressalvadas as hipóteses de usufruto do imóvel devidamente registradas.
Importante destacar que em 2026 o sistema entrará em fase de testes e, apesar da CBS e IBS não incidirem sobre as locações ainda, haverá a obrigação do locador informar sobre as locações e valores. O pagamento começará efetivamente a partir de 2027, mas de forma reduzida, com pagamento das alíquotas totais até 2033 e regras de transição para os contratos firmados antes da vigência da nova lei com
previsão de alíquota mais baixa. Muito embora o foco esteja nos locadores com múltiplos imóveis e rendas mais alta, a reforma cria também um redutor social para as locações exclusivamente residenciais, o que também será verificado conforme IPTU e plano diretor municipal.
Consequentemente a essa tributação o setor prevê que os custos sejam repassados aos locatários com o aumento dos aluguéis visando o retorno líquido do locador investidor. As pessoas físicas que alugam imóveis como fonte de renda deverão avaliar a abertura de CNPJ para continuar locando sem prejuízo. As construtoras e incorporadoras que atuam com o built-to-rent (construção para aluguel) devem reavaliar o modelo de negócios e estrutura jurídica. Já as imobiliárias devem adaptar seus sistemas e orientar corretamente os proprietários.
Ainda há muitos pontos em aberto, mas é importante que as holdings patrimoniais e os locadores pessoas físicas mapeiem seus contratos de locação vigentes e prevejam eventuais repasses de forma clara e documentada. É fundamental que estes contratos estejam organizados e registrados para que o locador se beneficie de uma alíquota mais baixa. Importante também ficar atento às mudanças na legislação para não ser surpreendido com o aumento de carga tributária e novas obrigações fiscais. A melhor estratégia é se antecipar às mudanças a fim de minimizar os impactos por meio de planejamento tributário e revisão contratual visando a estruturação adequada da atividade de locação.