A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, além de reformular o nosso sistema tributário sobre o consumo, ampliou os mecanismos de fiscalização arrecadatória da Administração Tributária, inaugurando, entre eles, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
Trata-se de um identificador único obrigatório, com abrangência nacional e, portanto, aplicável a todos os imóveis localizados no País, que concentrará, em um só sistema, todas as informações relativas à situação cadastral (inscrição municipal, matrícula, endereço) e jurídica (propriedade, posse, penhoras, garantias), e outros dados ambientais, econômicos e fiscais de bens imóveis.
Além disso, o CIB contará com um sistema de georreferenciamento capaz de identificar a localização exata do imóvel através de mapeamento. Com isso, será possível ter acesso as suas dimensões reais, isto é, se existem construções, desmembramentos, demolições e outros parâmetros, especialmente importantes para efeito de cálculo do IPTU e ITR, a depender do perímetro em que o imóvel está situado.
O agrupamento desses dados em um sistema único, auxiliará o Fisco na formação de um valor de referência oficial, levando em conta condições de mercado, o que poderá repercutir na base de cálculo de todos impostos incidentes sobre imóveis, tais como IPTU, ITR, ITBI e o ITCMD.
O CIB será gerado automaticamente a partir dos dados constantes dos cadastros de origem do imóvel (inscrição municipal e CNIR), que ficam à cargo das prefeituras municipais (para imóveis urbanos) e do Incra (para imóveis rurais), sem a necessidade de intervenção ou qualquer providência do proprietário nessa etapa de compartilhamento.
Além disso, de acordo com a Instrução Normativa nº 2.275, publicada neste ano pela Receita Federal, todos os cartórios serão obrigados a incluir o CIB nos documentos por eles lavrados ou registrados até janeiro de 2026, sob pena de responsabilização administrativa do oficial de registro ou tabelião que não se adequarem no prazo estabelecido.
Nesse sentido, a despeito das providências que precisarão ser adotadas, especialmente pelos cartórios, já em 2026, o CIB alcançará a sua adesão plena apenas a partir janeiro de 2027, quando todos os órgãos da Administração Pública, em âmbito estadual e municipal, deverão adequar-se e fazer constar o CIB em todos os seus sistemas, como código de identificação dos imóveis urbanos e rurais.
Como mencionado, as prefeituras municipais, Incra e cartórios deverão transmitir todos as informações sobre os imóveis presentes em suas bases de dados ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), especialmente criado para gerenciamento do CIB.
Adicionalmente, a LC nº 214/2025 exige que o CIB seja incluído em todos os documentos expedidos pelos órgãos municipais relativos à construção civil, sendo, portanto, de observância especial para incorporadoras e construtoras que atuam rotineiramente na implementação de empreendimentos imobiliários.
Em contrapartida, e como resultado da transparência pretendida com a reunião de informações, a adoção do CIB promete trazer, gradualmente, maior segurança às transações imobiliárias, o que pode ser um fator de valorização de imóveis que estejam regularmente cadastrados e registrados, isto é, a conformidade das informações do CIB poderá se tornar uma condição importante para efetivação de negócios sobre imóveis, especialmente para adquirentes mais conservadores e em operações mais críticas, que demandem maior segurança sobre a situação jurídica do bem imóvel, como nas permutas ou compra e venda para incorporações imobiliárias.
É importante mencionar que, mesmo não havendo uma obrigação direta do proprietário pela transmissão de dados ao Sinter, isso não significa isenção total de obrigações sobre o CIB. Nesse sentido, é imprescindível que o proprietário e contribuinte mantenha os cadastros municipais e os registros e averbações precisamente atualizados perante as prefeituras e cartórios de registro, comunicando, por exemplo, eventual alteração estrutural no imóvel (construção, demolição, desmembramento) ou mesmo a transferência de titularidade (que, por vezes, não é regularmente registrada no cartório competente).
A desconformidade dessas informações, por omissão do proprietário, além de trazer entraves a futuras transações como vendas, doações e financiamentos, ainda pode sujeita-lo a multas por descumprimento de obrigações acessórias e impossibilitá-lo de emitir certidões de regularidade fiscal.
Com efeito, a instituição do CIB pode representar mais um método antielisivo da Administração Tributária, isto é, um mecanismo para restringir as possibilidades legalmente permitidas para otimização e, consequente, diminuição da carga tributária incidente sobre operações imobiliárias, o que repercutirá, diretamente, em impostos como o ITBI ou ITCMD, em razão da adoção de valores de referência mais alinhados com o mercado.
Portanto, o novo cenário que se apresenta com o CIB pode ser interesse para adquirentes mais conservadores, que priorizam a segurança em suas operações imobiliárias, em razão da amplitude de informações que o cruzamento de dados do CIB proporciona, favorecendo uma análise mais precisa sobre a situação do bem, e otimizando procedimentos como a due diligence imobiliária, por exemplo.
Por outro lado, acende-se um sinal de alerta aos proprietários que possuem imóveis em situação de irregularidade cadastral e jurídica – seja pela subnotificação de alterações estruturais aos órgãos competentes ou pela ausência de registro da propriedade no Cartório de Imóveis, por exemplo – para que busquem a regularização desses imóveis e a sua adequação às novas exigências, de modo a evitar atuações e penalidades pelo Fisco ou mesmo afastar obstáculos que inviabilizem a compra e venda, permuta ou doação pretendida.