A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgamento do Recurso Especial nº 2.155.898/SP, decidiu que empresas responsáveis apenas pela intermediação comercial (corretoras de imóveis) e pelo processamento financeiro da transação (pagadorias) não podem ser responsabilizadas por atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
Esse julgamento se insere em um contexto cada vez mais relevante para o mercado imobiliário, marcado por disputas envolvendo múltiplos agentes e pela necessidade de delimitar adequadamente os papéis de cada um nas transações. Entender esse precedente é essencial para construtoras, incorporadoras, corretoras e prestadores de serviços auxiliares que buscam segurança jurídica nas suas operações.
No caso analisado, os compradores ajuizaram ação de rescisão contratual contra a incorporadora, a corretora de imóveis e a empresa de pagamentos, alegando que o cronograma da obra estava atrasado em relação ao prazo contratual. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia condenado todas as rés, de forma solidária, à restituição dos valores pagos — incluindo parcelas do imóvel, taxa de personalização e comissão de corretagem — com base no entendimento de que todas integrariam a cadeia de consumo.
Entretanto, ao analisar o recurso especial interposto pela corretora e pela empresa de pagamentos, o STJ reformou a decisão, reconhecendo a ilegitimidade passiva de ambas.
Para profissionais que atuam na estruturação de negócios imobiliários ou na defesa de players do setor, trata-se de uma oportunidade de revisão estratégica dos contratos e mitigação de riscos decorrentes dos fluxos operacionais. Evitar riscos jurídicos desnecessários passa, cada vez mais, pela clareza na definição das funções e limites de responsabilidade de cada parte.
Intermediação não gera responsabilidade pelo inadimplemento do fornecedor
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, pontuou que, embora o Código de Defesa do Consumidor preveja a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º), essa responsabilidade depende da existência de nexo causal entre a conduta do fornecedor e o dano experimentado pelo consumidor.
No voto, destacou-se que a corretora de imóveis atua exclusivamente na intermediação do negócio, não possuindo qualquer ingerência sobre a incorporação do empreendimento ou o andamento das obras. Assim, não há como responsabilizá-la por eventual inadimplemento da incorporadora. O mesmo raciocínio se aplica às pagadorias — empresas contratadas para realizar a gestão financeira de comissões e taxas — cuja atuação se limita ao processamento dos pagamentos, sem qualquer vínculo direto com a execução do contrato de compra e venda.
Precedente importante para o setor imobiliário
A decisão representa importante precedente para o setor, pois delimita, com clareza, os contornos da responsabilidade nas relações de consumo envolvendo a aquisição de imóveis na planta. O STJ reafirma que a responsabilidade civil exige uma análise criteriosa do nexo de causalidade e da função desempenhada por cada agente na relação contratual.
Com advogados especialistas em atuação estratégica no mercado imobiliário, o time da LJCF acompanha de perto os julgamentos paradigmáticos do setor e assessora seus clientes na prevenção de litígios, estruturação contratual e mitigação de riscos. A correta definição das responsabilidades contratuais é, hoje, um dos principais diferenciais para quem busca solidez e segurança nas operações.
Para as corretoras de imóveis e empresas que prestam serviços de apoio financeiro às operações imobiliárias, a decisão representa maior segurança jurídica, ao impedir sua responsabilização por fatos alheios à sua esfera de atuação.
Seguimos atentos às decisões que moldam o futuro do mercado imobiliário brasileiro!