O PL nº 4.383/2025, recém-apresentado na Câmara dos Deputados, pode alterar profundamente o cenário jurídico das incorporações imobiliárias no Brasil.

A proposta suprime a expressão “anuência da incorporadora” do §9º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, permitindo que o comprador que rescindir o contrato por inadimplência encontre um comprador substituto, sem precisar de autorização da incorporadora — bastando que o novo adquirente tenha “cadastro e capacidade financeira aprovados”.

À primeira vista, o texto pode parecer simples, mas, na prática, ele abre um precedente perigoso e aprofundará o maior passivo do setor imobiliário: as ações de rescisão contratual e restituição de valores pagos.

O risco oculto por trás do discurso de “proteção ao consumidor”:

Quem atua no mercado sabe: a maioria das rescisões ocorre por inadimplência do comprador, muitas vezes após anos de contrato, com o imóvel ainda em construção. E cada distrato gera um efeito dominó — repactuação de cronograma, aumento de estoque e, claro, ações judiciais exigindo devolução de valores.

A exigência de anuência da incorporadora sempre funcionou como instrumento de equilíbrio e segurança, permitindo verificar se há débitos pendentes, se o novo comprador está devidamente qualificado e se a cessão não desequilibra o fluxo financeiro da obra.

Com a retirada dessa anuência, a incorporadora perde o controle sobre quem ingressa no contrato, e o risco de fraudes, cessões simuladas e disputas sobre restituições aumenta consideravelmente.

Impacto direto nas rescisões contratuais e no caixa das incorporadoras:

O projeto dialoga diretamente com o maior ponto de tensão jurídica do setor: a devolução de valores pagos em casos de distrato.

Sem a anuência, o comprador poderá ceder seus direitos mesmo após ter causado o inadimplemento, utilizando um terceiro como “escudo” para evitar a penalidade contratual.

O resultado?

Mais ações, mais incerteza e a fragilização da previsibilidade financeira das obras. Além disso:

· O PL desestimula o adimplemento, pois reduz o custo da inadimplência para o comprador;

· Esvazia o sentido da cláusula penal, que hoje serve para equilibrar o contrato e desestimular desistências infundadas;

· Cria insegurança registral, ao permitir cessões sem a manifestação expressa da incorporadora — justamente a parte que responde tecnicamente pelo empreendimento.

Analisando por outro lado, o texto do PL cria uma outra tensão: ao mesmo tempo em que retira a “anuência” da incorporadora, ele exige que o novo comprador tenha “cadastro e capacidade financeira aprovados”. Isso levanta a questão de quem fará essa aprovação. Para evitar que uma recusa futura seja interpretada como uma tentativa de burlar a lei, as empresas precisam se blindar imediatamente, desenvolvendo critérios objetivos e transparentes para suas políticas de crédito e compliance.

Além disso, a mudança exigirá uma reestruturação dos processos internos, não apenas um ajuste nos contratos. Com o provável aumento no volume de pedidos de cessão, será fundamental estruturar um fluxo ágil e documentado para a análise financeira. Isso exigirá a integração das equipes jurídicas, financeiras e comerciais para garantir respostas rápidas, uniformes e que evitem alegações de má-fé.

Por que o tema exige atuação estratégica agora:

As incorporadoras precisam se antecipar. Esse PL pode ser vendido como “pro-consumidor”, mas na prática, desestrutura o sistema de garantias que sustenta a cadeia da incorporação. É o momento de:

· Revisar minutas contratuais e ajustar cláusulas de cessão e penalidades;

· Mapear o passivo de distratos e avaliar o impacto econômico de uma possível flexibilização;

· Atuar institucionalmente, por meio de associações e sindicatos, para apresentar ajustes técnicos ao projeto;

· Desenvolver teses jurídicas e pareceres preventivos, caso o texto avance no Congresso.

O olhar do LJCF sobre o cenário:

No Lima Junior | Castro Ferreira Advogados, acompanhamos de perto a evolução legislativa e jurisprudencial da Lei do Distrato e suas repercussões práticas.Nosso time tem experiência em mitigar o passivo judicial de incorporadoras, reestruturar contratos e defender juridicamente o equilíbrio econômico dos empreendimentos.

O PL nº 4.383/2025 exige atenção imediata, porque, em um mercado de margens estreitas e obrigações complexas, cada cláusula contratual é também uma cláusula de sobrevivência do negócio.